Édito
Marché du Logement : qu’attendre de 2024… après la crise en 2023 ?
Pour mieux savoir où l’on va, il faut savoir d’où l’on vient ….
Alors revenons d’abord sur le marché du Logement en 2023.
Oui, parlons Logement et pas Immobilier, car, en France, le marché de l’Immobilier, c’est avant tout le marché du Logement. Et puis sur le territoire de Rueil, et pour ce qui concerne notre domaine d’intervention et d’expertise, c’est bien aussi le Logement qui constitue, et de loin, l’activité dominante.
2023 aura donc été une année inédite et terrible au plan national : la chute des transactions dans l’ancien, mais également la dégringolade des ventes dans le neuf constituent le sombre bilan de cette année, comme on n’en n’a pas connu depuis les années 90 (même avec la crise des subprimes de 2008/2009).
Cette crise résulte de causes multiples : contexte économique assombri, inflation galopante, notamment concernant l’énergie, environnement géopolitique incertain… mais surtout, une fois encore, bancaire : la Banque Centrale Européenne (BCE) a décidé pour maîtriser la surchauffe inflationniste, de monter son taux directeur jusqu’à 4%, niveau jamais atteint depuis sa création ! Et, en France, le Haut Conseil à la Stabilité Financière a complété les contraintes, … tout cela entraînant le retrait des banques de leur activité, pourtant essentielle, de prêts immobiliers…
Pour ce qui nous concerne, et donc sur le marché de Rueil, 2023 aura été une année paradoxale : baisse de chiffre d’affaires de 20%… malgré une augmentation du nombre de ventes de plus de 20% ! Explications : pas de printemps pour les transactions de grands logements familiaux, appartements ou maisons, les acheteurs (généralement également revendeurs), quadra et quinqua n’ont pas pu être financés, alors ils ont reporté leur projet à plus tard… Par contre les petits appartements (jusqu’à 300.000 euros) ont trouvé preneurs, avec soit des jeunes mieux suivis par les banques, soit des acquéreurs disposant d’apport conséquent.
Mais, globalement, le dégonflement du marché et le quadruplement des taux d’intérêt (entraînant une perte de capacité d’emprunt de 25%), ont eu pour conséquence – au-delà d’un fort attentisme – un ajustement des prix à la baisse, pouvant aller jusqu’à 10% (voire 15% pour certains biens surcotés, ou sanctionnés par le Marché, ou encore quelques situations d’urgence), soit à la suite de baisses de prix, soit par une augmentation significative des marges de négociation.
En ce début 2024, plusieurs paramètres importants se clarifient : les taux d’intérêt se stabilisent (voire en légère baisse) autour de 4%, l’inflation semble maîtrisée et, surtout, les banques reviennent (certaines même de façon très volontaristes) à leur activité de prêteurs immobiliers….
Restent à savoir comment vont se comporter les deux acteurs principaux : les acquéreurs et les vendeurs.
Côté acquéreurs, cet environnement stabilisé, le report – parfois depuis plus d’un an – de leur projet (le projet logement est avant tout un projet de vie, bien au-delà d’un simple investissement), devraient conduire à la reprise des recherches, pour bon nombre d’entre eux… mais avec des capacités financières moindres, et donc des attentes renforcées quant au prix d’acquisition.
Côté vendeurs (encore une fois, la plupart sont également acheteurs), le report de leur projet, des prix de vente qui ne leur ont pas permis de conclure depuis des mois, leur constat de proximité, ou à travers les médias, des baisses de prix, devraient les conduire, sur la base de nos conseils et de nos estimations de valeur actualisées, à reconsidérer leurs attentes… d’autant que si l’on vend en ayant consenti une baisse de prix, pour acheter à un prix lui aussi moindre, le différentiel de prix est bien souvent neutre, voire favorable !…
Alors on peut escompter que ce retour de certains acquéreurs, et de biens à la vente à un prix actualisé, permettront de réactiver une partie du Marché… et nous avons hâte de constater comment celui-ci se comportera sur la période haute du 1er semestre, le printemps immobilier démarrant souvent à Rueil à partir des vacances de février…
… Mais pour cela, il faut être prêt :
- Pour les acquéreurs, en ayant impérativement actualisé leur budget (donc leur capacité d’emprunt) ET la confirmation qu’une banque va les accompagner, pour être prêts à capter le bien qui répondra à leurs critères et à leur projet ; et, pour anticiper la concurrence, s’être fait connaître en agence, pour bénéficier des opportunités en primeur…
- Pour les vendeurs, en étant certains de proposer leur bien au juste prix, donc en ayant fait réaliser ou actualiser l’estimation de leur bien par des professionnels locaux qui, seuls, savent prendre en compte, avec finesse et précision la situation locale et actuelle. Car seul, et plus que jamais, le juste fait vendre, et dans ce contexte, les meilleures ventes sont celles qui se réalisent rapidement (en évitant la dégradation commerciale, les tentations de négociations accrues, le temps passant…)
Nous, Agent Immobilier de proximité, sommes là pour cela, dans un Marché sensiblement différent, souvent plus complexe, mais c’est notre métier, notre savoir-faire, notre expérience de terrain, basée sur des centaines de ventes et d’estimations de valeur.
Alors à bientôt pour réussir ensemble votre projet Immobilier !
Jean-Luc BRULARD
Directeur d’Agence IMMEDIAT
20 janvier 2024